Приватизация чердака над квартирой в многоквартирном доме. Плюсы и минусы неприватизированной квартиры Отвечает к. ю. н, генеральный директор юридической компании «Деловой дом» Алексей Кузнецов

Некоторым гражданам предоставляется государственное или муниципальное жилье, которое можно оформить в собственность. Через некоторое время может появиться вопрос, можно ли расприватизировать квартиру. Эта процедура выполняется, необходимо лишь знать ее основные нюансы.

Понятие

Расприватизация квартиры - процедура перехода собственности от частного лица к государственным органам. Из владельца помещения гражданин становится нанимателем. Есть 2 варианта отчуждения объекта:

• по решению суда;
• добровольное согласие.

В законе нет термина расприватизации, но процесс отчуждения указан во многих документах. На них и следует опираться при его выполнении.

Зачем нужна процедура?

Ремонт полностью компенсируется хозяином жилплощади. Расприватизация квартиры предполагает избавление от выплат по содержанию территории. Также не требуется оплачивать налог на имущество. В государственном помещении может жить конкретное число людей, а если семья большая, то предоставляется большая площадь.

В приватизированной квартире требуется оплачивать за всех проживающих жителей. Существует и недостаток - при аварийном состоянии дома только владельцы приватизированного помещения могут получить жилье в другом доме.

Условия

Чтобы выполнить процедуру, нужно соблюсти несколько условий:

• подать заявление, только это должен сделать тот, кто приватизировал жилье;
• помещение не может числиться в залоге;
• не должно быть долгов за коммунальные услуги;
• расприватизировать можно только единственное место проживания;
• процедура доступна при отсутствии обязательств помещения перед другими лицами.

Раньше требовалось признание владельца жилья малоимущим. Только при соблюдении этих условий можно подавать заявку на расприватизацию.

Отличие расприватизации от деприватизации

Это два способа прекращения права собственности на оформленное жилье. По расприватизации договор на получение квартиры признается недействительным. Происходит это на основе решения суда. По ГК РФ такая возможность предусмотрена при нарушении правил приватизации, к примеру, при ущемлении интересов инвалидов или детей до 18 лет. Тогда право на единственную процедуру получения жилья будет нереализованным.

Другим способом передачи квартиры государству является деприватизация. Она предполагает добровольную передачу жилья собственником. Гражданин может безвозмездно передать объект муниципалитету, оформив договор социального найма. После деприватизации право на приватизацию будет нереализованным.

Как выполняется процедура?

На вопрос о том, можно отвечать положительно. Необходимо использовать некоторые нюансы процедуры. Как расприватизировать квартиру? Для этого применяется 2 метода. По первому следует обратиться в суд. Истцу надо подготовить аргументы по поводу того, зачем требуется расприватизация. Этот процесс будет длительным и сложным.

Иногда бывают отказы. С помощью суда есть возможность признания оформление частной собственности недействительным. Расторжение договора приватизации и признание его недействительным - разные вещи. Основания для решений и последствия могут быть разными.

Другой вариант

Как расприватизировать квартиру другим способом? Существует закон, по которому у владельца есть право заключения договора с государством. В этом документе обозначается факт предоставления жилья в государственную собственность. Это утверждено статьей 9.1 Жилищного Кодекса РФ.

Местное самоуправление имеет право отказать гражданину. Потом заключается договор социального найма. Если интересует, можно ли расприватизировать квартиру, то следует убедиться в принятии решения. Повторно оформить жилье в собственность не получится.

Какие объекты подходят для процедуры?

Можно ли расприватизировать квартиру, если она была передана по наследству? Процедура может осуществляться в том случае, если ранее была выполнена приватизация. Это нельзя сделать с объектами, которые:

• были переданы в наследство;
• куплены;
• подарены.

Помещение должно быть единственным местом для жилья. Если люди зарегистрированы в другой квартире, то просьба может быть отклонена. Можно ли расприватизировать купленную квартиру, если она обременена? Процедура не может быть выполнена, если в квартире зарегистрированы другие лица помимо собственника. Помещение не должно быть залогом. Не получится выполнить процедуру, если дом предназначен под снос. К этому надо тщательно подготовиться. Такая жилплощадь не может быть продана или подарена, использована как залог.

Куда обращаться?

Как расприватизировать долю в квартире или всю площадь? Сначала следует обратиться в жилищный отдел администрации. Во время подачи заявления должны быть все владельцы жилья. Если помещение не обременено, а сотрудники госструктуры предоставили отказ, то надо обращаться в суд. Необходимо подготовить следующие документы:

• паспорта собственников;
• бумаги на жилье;
• свидетельство на собственность;
• экспликация и поэтажный план;
• справка из адресного реестра;
• заявление;
• лицевой счет;
• выписка из домовой книги;
• справка об оплате налога.

Оригиналы можно заменить дубликатами, но не копиями. Как расприватизировать квартиру с несовершеннолетним? Процедуре выполняется таким же образом, только следует получить соглашение на отчуждение жилья из органов опеки и попечительства. С собранными документами следует обратиться в Департамент городского имущества. Заявление будет рассматриваться в день его подачи.

На этой процедуре должны быть собственники от 14 лет. Если кто-то не может присутствовать, то вместо него приглашается доверенное лицо. Договор оформляется не позднее, чем через 2 месяца. Его должны подписать все владельцы старше 14 лет или доверенные лица. Документ передается в Росреестр для регистрации. На этом процедура окончена.

Нюансы передачи квартиры

Все юридические процедуры имеют множество тонкостей, которые следует учитывать. Как расприватизировать комнату в коммунальной квартире? В законодательстве предусмотрено Тогда нужно получить разрешение от собственника каждой части, иначе будет отказ в заявке.

В остальном процедура не отличается от стандартной. Можно ли расприватизировать квартиру без согласия собственника? Такая процедура считается недействительной. Если же это и получилось сделать, то сделка будет признана недействительной, и жилье передается собственнику на прежних основаниях.

В каких случаях можно расприватизировать квартиру? Это производится во всех ситуациях за исключением:

• обремененного жилья;
• переданного помещения по наследству или в дар;
• при несанкционированных перепланировках;
• проданную квартиру;
• ведомственное жилье.

Преимущества и недостатки

Деприватизация выполняется из-за невозможности уплачивать налоги на недвижимость. Сейчас его базой служит кадастровая стоимость имущества. Поэтому налог стал намного выше. Раньше он вычитался из и составлял маленькую сумму.

С 2015 года многие стали возвращать жилье в государственную собственность. У многих причиной послужило дорогое содержание жилья, выполнение капитального ремонта. Многие используют возврат для получения жилья по соцпрограммам. При чрезвычайной ситуации, например, пожар, затопление, оплачивать ущерб будет государство.

Есть у этой процедуры и минусы. Когда жильцы не являются собственниками, у них нет возможности продать, подарить, завещать имущество. При деприватизации повторно оформить помещение в свое владение не получится. Государственную собственность нельзя оставлять в качестве залога, например, для получения кредита. Сдавать в аренду социальную квартиру сложнее.

Расприватизация доли

Чтобы выполнить эту процедуру, нужно получить разрешение от других собственников. Без этого нельзя пережать жилье в муниципальную собственность. А обязать предоставить согласие тоже никто не может.

Поэтому, если даже один владелец против этого, деприватизация не может быть выполнена. При наличии разрешений процедура проводится по стандартным правилам, прописанным в законе.

Расприватизация с несовершеннолетним

С такой ситуацией сталкиваются многие. Следует определить, считается ли ребенок собственником, или он только прописан в жилье. При наличии регистрации надо обратиться в органы опеки и попечительства, предоставив список документов. Там надо подать заявление, после чего получить заключение. Всю документацию надо предоставлять для выполнения стандартной процедуры.

Если ребенок является собственником, то этот процесс будет сложным, поскольку органы опеки защищают права детей. Поэтому получить разрешение будет не так просто. В этом случае надо проконсультироваться у юриста, который поможет решить проблему. Для положительного решения потребуются дополнительные документы, подтверждающие пользу процедуры для несовершеннолетнего ребенка.

Стоимость

Сколько стоит эта процедура? Необходимо оплатить госпошлину. Кроме этого, нужны средства для работы нотариуса, оформления документации. Прием сумма госпошлины регулярно меняется. Ее размер для физических лиц меньше по сравнению с юридическими. Узнать точную сумму можно в администрации.

Добровольное расторжение

Последствия добровольной процедуры отличаются по сравнению с той, которая проводится через суд. После подтверждения выполнения расприватизации с жильцами заключается договор социального найма. В остальном никаких изменений не происходит.

Недостатком этой процедуры является невозможность повторной приватизации, так как своей право гражданин использовал, после чего отказался от него. Даже если один из собственников не дает разрешения на это, то выполнить это в административном порядке не получится. Можно обратиться в суд, но по практике шансы на положительный результат невелики.

Чем выгодна расприватизация властям?

С помощью этой процедуры городские власти могут возвращать муниципальную собственность, ранее предоставленную во владение. Расприватизация безвозмездно переводит жилье в городское имущество. При смерти или переезде квартиросъемщика в другое место жилье передается остальным по очереди.

Процедура возвращает жилье в жилой фонд. Но ее выполнить не получится после передачи в наследство или покупки. После расприватизации нужно жить в квартире по условиям социального найма. Инициировать ее могут местные власти, если жилье используется не по назначению.

После этой процедуры на собственника ложится много затрат. Квартиру необходимо страховать, а эта услуга платная. А ведь без ее восстановить жилье после каких-либо факторов будет еще сложнее. За капитальный ремонт и налоги тоже нужно вносить большие суммы. Благодаря расприватизации решаются многие вопросы. Поэтому перед выполнением этой процедуры нужно тщательно взвесить плюсы и минусы, чтобы в дальнейшем об этом не пожалеть.

Хотя Правительство недавно в очередной раз продлило сроки бесплатной приватизации, все может закончиться 1 марта 2018 года.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

В связи с этим:

• одни граждане спешно собирают документы и переводят жилье в частную собственность;
• другие, просчитав плюсы и минусы последствий, если квартира не приватизирована, остаются в числе нанимателей.

Жилье – собственность муниципалитета

Приватизация – это запущенный в 90-е годы прошлого века процесс передачи жилья из государственной собственности в частную. До этого времени в собственности граждан квартир практически не было.

Возникшие несколько ранее жилищно-строительные кооперативы еще не успели породить сколь-нибудь значительное количество собственников.

Одной из причин передать квартиры проживающим в них людям явилась возможность переложить на них значительную часть расходов по содержанию этого имущества.

Помимо оплаты коммунальных услуг на собственниках лежат расходы по:

• текущему и капитальному ремонту;
• обслуживанию придомовой территории и т. д.

И все же многие граждане остаются в муниципальных квартирах и не хотят воспользоваться своим правом на приватизацию. Они остаются в квартирах на основании бессрочного социального найма. Даже после окончания срока бесплатной приватизации никто у них этого права не отнимет.

То есть, если квартира не приватизирована, последствия такого решения не приведут к потере жилья.

Впрочем, право на муниципальное жилье довольно ограничено. Наниматель, с которым заключен договор, может пользоваться данной квартирой на протяжении всей своей жизни.

Кроме него таким же правом обладает его семья:

• дети;
• родители;
• супруг (супруга).

Всех их позволяется зарегистрировать (прописать), не спрашивая на это разрешения собственника (города).

Все, кто зарегистрирован в качестве семьи нанимателя, имеет право на пожизненное проживание в квартире. А также на прописку в нее в дальнейшем своих супругов детей и т. д. Это продолжается до тех пор, пока все имеющие право на бессрочное пользование этим жильем окончательно не покинут его.

Проживание в муниципальной квартире не бесплатное. За пользование помещением и предоставление коммунальных благ взимается квартплата. Если наниматели перестают ее вносить, то спустя полгода они могут оказаться .

У муниципалитета есть право прекратить действие договора досрочно на таком основании. Оно, как и все прочие причины выселения из наемного жилья, изложено в Жилищном кодексе – основном документе, регулирующем отношения в сфере жилой недвижимости.

Какие последствия, если квартира не приватизирована?

Получается, что у тех, кто отказался от приватизации своей жилплощади, нет риска оказаться на улице при условии соблюдения условий договора найма. А так ли необходимо в этом случае предпринимать усилия, чтобы заполучить жилье в собственность и ? Попробуем разобраться.

Минусы приватизации

Негативных моментов, связанных с приватизацией довольно много. И это не только необходимость контакта с разного рода чиновниками и хлопоты по сбору документов.

Большая часть минусов приходится на последующее за приватизацией владение таким жильем.

Во-первых, частная собственность облагается . До недавнего времени он был символическим, составляющим малую часть от балансовой стоимости жилья, рассчитываемой БТИ. Но с 2018 года расчет будет производиться по кадастровой стоимости, которая в большей степени приближена к рыночной цене.

В больших городах, где жилье традиционно дорого стоит, прогнозируется рост этого налога в 5 раз и более.

Во-вторых, собственники жилья участвуют в расходах на:

• содержание квартиры;
• всего дома.

Следовательно, расходы на обслуживание имущества, общего для всех квартир, а также капитальный ремонт тоже придется нести.

В-третьих, приватизация – это разовое мероприятие. Участвовать в ней можно единожды за всю жизнь. И получив небольшую долю в маленькой квартире, придется для расширения своих владений дополнительную площадь покупать по рыночной цене.

Однако после окончания срока бесплатной приватизации получить это жилье в собственность можно будет уже только на возмездной основе.

Что будет с квартирой?

Многоквартирный дом - это комплекс, состоящий из двух частей. Одна часть обеспечивает комфорт жильцам; вместе с тем она приносит им доход или способна приносить доход. К ней принадлежат жилые помещения, которые обычно служат для проживания в них собственников. Но жилые помещения могут приносить и коммерческий доход собственникам в случае их продажи или сдачи внаем. Коммерческий доход способны приносить также нежилые помещения. Если собственник дома (не квартир) сдает в аренду так называемые встроенные помещения, например под торговые точки или для размещения учреждений, то обычно он извлекает доход из своей собственности.
Совершенно иная экономическая роль у другой части многоквартирного дома, которая призвана обслуживать первую. К этой второй части принадлежат все те элементы дома, которые не используются непосредственно жильцами и арендаторами, но без которых невозможна эксплуатация жилых и других пользовательских помещений. Домовое оборудование, домовое хозяйство сами по себе не способны приносить доход собственнику дома, но без них невозможно пользоваться жилыми и другими помещениями, т.е. тем, ради чего построен дом.
Обе рассмотренные части жилого дома не равноценны не только экономически, но и юридически. Если рассматривать квартиры как главную вещь в комплексе под названием "жилой дом", то все его внеквартирные конструкции, устройства, а также земельный участок оправданно считать принадлежностями жилых помещений; именно это обстоятельство позволяет признавать их при известных обстоятельствах либо общей, либо общественной собственностью жильцов. Кому принадлежит право собственности на домовое хозяйство в многоквартирном доме с приватизированными квартирами до момента организации ТСЖ - это особый вопрос, поскольку он допускает не один, а два ответа.
По одному варианту, пока жильцы не объединились в ТСЖ, права и обязанности в части этого хозяйства должны принадлежать прежнему собственнику - будь то местная власть, Российская Федерация в целом (в лице федерального ведомства) или субъект Федерации в лице подчиненного ему ведомства. После создания ТСЖ и его регистрации право собственности и соответствующие обязанности по домовому хозяйству переходят к этому товариществу.
По другому варианту жильцов приватизированных квартир следует изначально признавать общими совместными (нераздельными) собственниками в отношении домового хозяйства (ст. 253 ГК РФ). Если же жильцы организуют ТСЖ, то собственником домового хозяйства становится это товарищество в качестве корпорации, т.е. юридического лица. При этом общая собственность исчезает; допустимо сказать, что она превращается в общественную собственность.
Второй вариант кажется логичным. Похоже, что именно его придерживается ЖК РФ, потому что он не содержит никакого упоминания о передаче домового хозяйства от жилищных контор в распоряжение и собственность ТСЖ. Однако в случае принятия этого варианта он оказался бы нежизненным, ведь жильцы большого дома обычно не принимают участия в его содержании и эксплуатации; многие имеют лишь смутное представление о своем домовом хозяйстве. Признавать их совместными общими собственниками домового хозяйства бесполезно; это равносильно тому, чтобы обрекать его на безнадзорность. Более правильным и практичным выглядит первый вариант, а именно до создания ТСЖ признавать собственником домового хозяйства (или представителем собственника) ту жилищную организацию, которая заботилась о нем ранее, до приватизации квартир.
В общей "долевой" собственности (как гласит ст. 290 ГК РФ) должны находиться несущие конструкции многоквартирного дома, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры. К списку предметов общей (а после организации ТСЖ - общественной) собственности следовало бы добавить крышу, чердак, подвал, фундамент, лестничные клетки и марши, лифтовые шахты и холлы, а также земельный участок при доме и под домом. Надо иметь в виду, что никаких долей в несущих и ограждающих конструкциях, крыше, чердаке или же долей в виде квадратных метров в городском дворе ни у кого из жильцов нет - ни до создания ТСЖ, ни (тем более) после его создания. См.: Шейнин Л.Б. Домовое хозяйство и домовладение // Профсоюзы и экономика. 2008. N 1. С. 59 - 68.
Следовало бы исходить из того, что собственность жильцов на домовое хозяйство вообще не правомерна. Собственность на домовое хозяйство возникает у коллектива жильцов только тогда, когда они объединятся в ТСЖ; причем право собственности будет принадлежать не им, а ТСЖ, готовым принять на себя ответственность за домовое хозяйство. (Кстати, когда жильцы в больших домах приватизировали квартиры, в спешке приватизации никто не предупредил их о том, в чьей собственности находится или должно находиться домовое хозяйство.) Общую собственность на домовое хозяйство не следовало бы признавать также для членов ЖСК, поскольку ЖСК изначально принимали на себя ответственность за это хозяйство.
В настоящее время вопрос с правами жильцов на домовое имущество оказался запутанным. ЖК РФ не упоминает о собственности ТСЖ на домовое хозяйство. Вместо этого он говорит об общей собственности жильцов. Между тем общая собственность жильцов на домовое имущество (если бы даже она существовала) после образования товарищества должна исчезнуть, ибо она преобразуется в общественную собственность юридического лица.
Собственность ТСЖ на домовое хозяйство, как она сформулирована в ЖК РФ, имеет свои "подводные камни". Его п. 6 ст. 135 утверждает, что ТСЖ отвечает по своим обязательствам "всем принадлежащим ему имуществом". Учитывали авторы ЖК РФ, что скрывается за этой формулой или нет, но, судя по точному смыслу приведенных слов, кредитор ТСЖ может обратить взыскание на принадлежащее ТСЖ домовое хозяйство или на любую его часть. Но такой результат неприемлем. Ведь если лишить ТСЖ собственности на домовое хозяйство, то теряется смысл существования ТСЖ. Наверняка пострадает и состояние приватизированных квартир. Поэтому в законе должно быть указано, что ТСЖ отвечает по своим долгам всеми своими активами, за исключением принадлежащего ему домового хозяйства и того минимума оборотных средств, которые необходимы для его поддержания.
По-другому в законе решается вопрос, если несостоятельным должником оказывается ЖСК. Поскольку ЖСК приравнены к потребительским кооперативам, образовавшиеся у них убытки должны быть покрыты дополнительными взносами членов кооператива, как этого требует ч. 4 ст. 116 ГК РФ. Авторов ЖК РФ не удовлетворил статус ЖСК как потребительских кооперативов. Статья 122 ЖК РФ допускает и поощряет их преобразование в ТСЖ. Однако статус ТСЖ, как он представлен в ЖК РФ (см. выше), оказался не лучше. Очевидно, этот статус требует дополнительной разработки.
Из приведенного анализа статуса ТСЖ видны некоторые явные пробелы не только Жилищного, но и Гражданского кодекса, который обошел молчанием многие вопросы взыскания долгов, которыми бывают обременены физические и юридические лица. Давно известно, что при взыскании долгов с предприятия, хозяйственной организации, индивидуального производителя у должника нельзя отбирать некоторый минимум оборотных средств, а также те основные средства, с помощью которых ведется его хозяйство, поддерживается производство. При наличии такой записи в ГК РФ вряд ли могла появиться непродуманная норма ЖК РФ, о которой идет речь.
Иначе нельзя исключить случаев, когда за долги, скажем, сельскохозяйственного предприятия у него изымается дойное стадо, которое идет под нож.
ЖК РФ избегает термина "домовое хозяйство"; вместо него он использует выражение "общее имущество". Но это последнее выражение - далеко не точное. Никакой закон или руководство не содержит сколько-нибудь полного списка тех предметов и устройств, которые следует относить к общему имуществу. ЖК РФ уклоняется от разделения частного и общественного в многоквартирном доме; при этом он создает (ложное) впечатление, что такой задачи не существует, поскольку и так все ясно. Но фактически дело обстоит по-иному.
ЖК РФ почему-то не применяет давно зарекомендовавшее себя понятие "домовладение". Применительно к многоквартирному дому домовладение означает комплекс, состоящий из жилых и нежилых (обычно арендуемых посторонними лицами) помещений, а также из домового хозяйства, включающего несущие и ограждающие конструкции дома, внутреннее его оборудование, двор, подсобные строения, подземные коммуникации.
Например, такого перечня нет в документе Росстроя 2003 г. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Представляется, что авторы этого документа сами испытывали неудобства из-за отсутствия подобного перечня или перечней. Например, об электрических устройствах и приборах в этом документе есть запись, что уход за электроплитами лежит на "собственнике жилищного фонда" - без уточнения того, кого считать этим собственником. Об электрических счетчиках сказано, что в разных случаях их "балансовая принадлежность бывает неодинаковой" (пп. 5.6.3, 5.6.10).
В каждой квартире имеются предметы, правовая принадлежность которых является недостаточно определенной. Нередко возникают вопросы, кому принадлежат батареи центрального отопления, газовая плита на кухне (либо печь и кухонный очаг), вентиляционный короб, двери и перегородки (в том числе межквартирные), оконные рамы, полы, некоторые трубы (так называемые стояки), санитарно-техническое оборудование, балконы, а также прихожие, если последние располагаются вне квартиры. Не ясно, в чьей собственности должны оставаться или в чью собственность должны переходить сараи (или подвальные помещения для угля и дров) после перевода дома на газовое топливо.
Разделение индивидуальной и коллективной собственности, а равно установление оправданных ограничений в использовании первой - не академический вопрос. От его решения зависит четкость отношений между собственником жилого помещения и собственником домового хозяйства. Ведь жилец может так переделать свою квартиру, что пострадает прочность несущих конструкций, эстетика фасада, пожарная профилактика, звукоизоляция и вентиляция соседних квартир, возникнут осложнения с их отоплением. Между собственником домового хозяйства и собственниками квартир иногда возникают споры, например по таким вопросам: кто должен устранять строительный брак в квартире во вновь отстроенном доме; кто будет укреплять осыпающийся балкон, ремонтировать приборы и трубы, обслуживающие квартиру: ее хозяин или собственник домового хозяйства; кто отвечает за протечки и поломки в этих предметах; в каких пределах указанными предметами может распоряжаться (удалять, заменять, переделывать, перестраивать) собственник квартиры, а в каких - собственник домового хозяйства. Если по этим вопросам нет согласия, то не исключены случаи (как это иногда и бывает), когда частный собственник вторгается в предметы и оборудование, которые ему не принадлежат. При этом он занимается переделкой объектов домового хозяйства, на которую он не имеет права.
В настоящее время (2010 г.) государство выделяет крупные средства для капитального ремонта многих старых жилых домов. Эти средства должны быть потрачены на приведение в порядок домового имущества (хозяйства), но не на ремонт квартир. Между тем немало предметов, относящихся к домовому имуществу, находится в пределах именно квартир. Это касается не только наружных стен, но и других капитальных стен, транзитных труб (так называемых стояков), вентиляционных коробов и др. Наличие в квартирах таких устройств и предметов требует ясного разделения их в натуре на то, что принадлежит собственнику квартиры, и на то, что ему не принадлежит. ЖК РФ эту проблему полностью обошел.
Разделение на частное и общественное затрагивает не только мероприятия по капитальному ремонту дома или квартиры. Например, такие принадлежности частной квартиры, как балконы, имеют немалое общественное значение. От их вида зависит эстетическое восприятие дома. Независимо от эстетики к ним предъявляются другие требования. В отношении балконов действуют особые противопожарные правила. Балконы в целом и их части должны быть достаточно прочными, чтобы не представлять угрозы для людей и предметов, находящихся на них и под ними. Таким образом, текущее содержание балконов, их ремонт и капитальные улучшения выходят за рамки частного права. Балконы должны быть в поле зрения жилищных организаций, отвечающих за дом, а также профильных надзорных органов.
В некоторых ситуациях жилищным организациям (вместе с обслуживающими дома коммунальными организациями) приходится заниматься также иной "начинкой" частных квартир: теплоснабжающими приборами, санитарно-техническим оборудованием и др.. Если эти приборы и оборудование выходят из строя, то иногда они создают аварийную ситуацию для всего дома. С юридической стороны весьма непростыми бывают вопросы, возникающие при выявлении действительных виновников произошедших аварий, поскольку сети, бытовые приборы, домовое оборудование далеко не всегда четко разделены между жильцами, жилищной организацией и коммунальными службами.
Учитывая особую опасность газа, газовыми трубами и газовыми приборами в частных квартирах традиционно занимаются специализированные газовые конторы. Но кому принадлежат газовые приборы - вопрос остается открытым.
ЖК РФ предпочитает не замечать (обходит молчанием) ряд непростых вопросов, вроде перечисленных. В какой-то мере его позиция имеет рациональное объяснение. Ведь люди проживают в домах разных серий с неодинаковым домовым хозяйством и неодинаковой планировкой квартир.
Надо думать, что неодинаковыми являются материалы и конструкции домов, например, возводимых на Севере и на Юге страны. Неодинаковыми в разных домах должны быть права и обязанности собственников квартир; соответственно должны различаться между собой права и обязанности организаций, содержащих и эксплуатирующих домовое хозяйство.
ЖК РФ, предназначенный для всей России в целом, не в состоянии охватить всего многообразия встречающихся ситуаций. Вывод из этого таков: нельзя обойтись одним кодексом на всю страну. Регионам должно быть предоставлено право (и рекомендовано) принимать свои жилищные кодексы в развитие ЖК РФ. Такую запись целесообразно внести в действующий ЖК РФ. Модельные кодексы для крупных регионов страны могли бы рекомендовать юристы - специалисты в области жилищного права.

Большинство интересует ответ на вопрос, что будет с квартирой, если она не приватизирована. По сути, такая недвижимость является собственностью государства, а значит, распоряжаться ей по собственному усмотрению не получится. Тем не менее существует определенный ряд действий, который жилец может совершать даже с неприватизированной жилплощадью.

Права жильцов

Неприватизированная квартира – жилая площадь, которая находится в собственности государства, то есть наймодателя. Благодаря договору социального найма жилец, то есть наниматель, имеет возможность и законное право пользоваться им.

Жилищный кодекс РФ – документ, который регулирует и определяет права и обязанности нанимателей, а также членов семьи, прописанных вместе с ними на этой жилплощади. Жилец, он же наниматель, обязан содержать ее в благоприятном состоянии нести за это ответственность. Он обладает следующими правами:

• непосредственно проживать в ней;
• прописывать родственников, членов семьи или иных лиц при наличии согласия проживающих с ним жильцов, достигших совершеннолетия, при этом на каждого из них общая площадь жилья должна быть не менее 6 кв. м. согласно Жилищного кодекса, который устанавливает социальные нормы;
• сдавать в субаренду временным жильцам, обеспечивая им совместное проживание;
• обменивать на равнозначную другую жилплощадь.

У нанимателя и прочих жильцов разные права и обязанности на неприватизированное жилье. Распоряжаться полностью по собственному усмотрению такой нельзя, так как она является муниципальной собственностью .

Правила прописки несовершеннолетнего ребенка

Для детей, которые не достигли совершеннолетия, местом жительства считается то, где прописаны их родители. В случае, когда те живут по отдельности, . То есть, к тому родителю, с которым он фактически живет.

Процедура прописывания на жилой площади, на которой проживает его отец или мать, в том числе неприватизированной, несовершеннолетнего ребенка не требует согласия как самого нанимателя, так и прочих совместно проживающих с ним совершеннолетних жильцов.

Ограничения действий с квартирой

Наниматели неприватизированного жилья сталкиваются с рядом ограничений и невозможностью совершения определенных действий с квартирой, таких как:

• продаж;
• сдача в аренду (целиком);
• передача по наследству.

Такая квартира переходит в полное владение государства в случае, если из нее выписываются все жильцы, что может произойти по следующим причинам:

• переезд;
• смерть.

Стоит учитывать, что если в ней прописан один жилец, то при его выписке он сразу же теряет права на эту жилплощадь.

При выселении

Кроме того, государство из муниципальной квартиры по ряду причин:

1. Необоснованное отсутствие платежей за коммунальные услуги, задолженность по которым превышает срок в полгода. В данном случае нанимателя вместе с остальными членами семьи, проживающими в этой квартире, посредством суда выселяют в иное помещение по договору социального найма (ДСН), а именно в общежитие.
2. Нарушение нанимателем и прочими проживающими на жилой неприватизированной площади прав соседей, использование квартиры в иных, не отвечающих нормам законодательства, целях. При этом сначала жильцам делается официальное предупреждение. Если после него действия, приведшие к такому положению вещей, не будут приостановлены, жильцов выселяют без предоставления альтернативной площади.

В случае, если проживающих в неприватизированной квартире вынужденно выселяют по причине сноса здания, признания его аварийным и прочим аналогичным поводам, государство обязано предоставить нанимателю и прочим прописанным другое благоустроенное жилье, о чем сказано в Жилищном кодексе РФ.

Наиболее частой из все причин является задолженность по коммунальным платежам. Тогда как если квартира была бы приватизирована, сделать это было бы невозможно. Максимум, что могло бы произойти – это временное отключение воды или света до той поры, пока задолженность не будет погашена.

После смерти нанимателя

Если умирает единственный наниматель и прописанный в неприватизированной квартире жилец, то она сразу же переходит в собственность муниципалитета. И иные заинтересованные лица не имеют права проживать на этой жилплощади. Тем не менее существуют нормы, гарантирующие проживание:

• получившим полномочия жить на ней по решению суда;
• членам семьи умершего, ранее проживавших совместно с ним;
• вселенным квартиросъемщиком нетрудоспособных граждан, с которыми велось совместное хозяйство.

Выше перечисленные категории лиц имеют право оформить договор социального найма на свое имя, что гарантирует Жилищный кодекс . Но для этого необходимо, чтобы их данные имелись в изначальном варианте договора, а также чтобы остальные члены семьи и прочие равные им в правах лица дали на то свое согласие. Также обязательно согласование с органом, представляющим интересы наймодателя – государства, в чьей собственности находится помещение.

Последствия отсутствия приватизации жилья

Помимо перечисленных выше ограничений по использованию неприватизированной квартиры, существуют также дополнительные последствия и сложности для нанимателя:

• закон не предусматривает раздел жилой площади после развода или смерти одного из родственников, возможен лишь вариант переезда из одной большой квартиры в две маленьких;
• недопустимость продажи доли неприватизированной квартиры, так как она является муниципальной собственностью, а наниматель не в праве ею распоряжаться;
• невозможность использования неприватизированной квартиры в качестве залога в банке для получения ссуды или кредита.

Раздел неприватизированной недвижимой собственности возможен только по соответствующему решению суда.

Минусы приватизации

Для того, чтобы иметь возможность разделить квартиру, ее необходимо приватизировать, что делает большинство граждан. Но есть люди, которые все еще отказываются от приватизации, опираясь на ряд ее определенных недостатков:

• , который регулярно увеличивается, за счет чего повышается плата за жилье;
• потребность самостоятельной , участие на равных основаниях с иными собственниками в ремонтных действиях как в самом доме, так и на прилегающей к нему территории: подъезды, чердаки, лифты, мусоропроводы;
• в случае стихийного бедствия или прочих форс-мажорных обстоятельств, из-за которых здание будет подлежать сносу или разрушено, находиться в аварийном состоянии, равнозначной жилой площади государством не выделяется. В данной ситуации никакие компенсации для собственников жилья не предусмотрены, кроме страховки жилплощади, которая предусматривает дополнительные финансовые затраты.

Несмотря на эти минусы, у приватизированного жилья, масса плюсов. Ведь как минимум – это уже ваше личное, а не государственное жилое пространство. Приватизировать или нет – личное дело каждого. Хотите приватизировать квартиру? У вас есть такая возможность. Но учитывайте, что процесс этот долгий и займет практически три месяца.