Ипотека в валюте: что делать? Ипотека в валюте – что делать рядовому гражданину? Всё же не каждый кредит удастся рефинансировать

Выбирая программу ипотечного кредита, каждый человек ориентируется на свои потребности и возможности. Помимо срока, ставки, первого взноса и размера займа, немаловажным вопросом является выбор валюты, в котором заемщик будет брать и в дальнейшем оплачивать свой кредит. Рублевая ипотека занимает бОльшую долю в общем объеме ипотечного рынка, однако, некоторые заемщики отдают предпочтение валютной ипотеке.

Она имеет ряд своих особенности и рисков, которые нужно учитывать при принятии решения, поскольку однозначно судить о том, является ли валютная ипотека выгодной или абсолютно невыгодной, нельзя. Рассмотрим подробнее, что такое валютная ипотека, чем отличается от рублевой, в какой валюте лучше брать жилищный кредит?

Это оформление ипотечного кредита в иностранной валюте с последующими выплатами в этой же валюте. Преимущественно, валютная ипотека выдается в долларах. Массовое оформление подобным способом началось в 2006-07 гг. Предлагаемые валютные ставки были ниже рублевых, что делало валютную ипотеку более привлекательной. Однако, сроки займов тогда были большими (в среднем 7-15 лет). Если первые пару лет валютные заемщики чувствовали себя отлично, платя меньше, чем их рублевые коллеги, то после кризиса 2009 года ситуация перевернулась кардинально: валюта начала расти, ежемесячные платежи увеличились в среднем на 25-40%, что стало сказываться на платежеспособности и росте дефолта.

На фоне этого люди обязаны стали платить сумму, которая была больше ежемесячного дохода заемщика. Сумма долга возросла в 2-4 раза, т.е. даже если бы валютный заемщик продал залог (квартиру), то остался бы еще столько же должен банку. Это отличало их от рублевых ипотечников, которые, продав квартиру, могли полностью рассчитаться с долгом.

Ситуация у банков также стала складываться не совсем хорошо. Дефолт начал расти большими темпами в основном за счет неплатежей валютных клиентов. Свои потери кредиторы стали восстанавливать за счет рублевых заемщиков, поднимая им ставки.

На текущий момент валютные заемщики атакуют здания правительства и Центробанка с пикетами, требуя смягчить им условия выплат. Правительство сейчас рассматривает возможность пересмотра условий валютной ипотеки и пересчета ее по курсу, который был на момент оформления.

Возникает вопрос, за счет кого будет идти компенсация? Банк однозначно не будет вкладывать из своей прибыли, а разделит недостающий долг между остальными заемщиками. Если компенсировать возьмется государство, то средства пойдут из бюджета, который формируется за счет честных налогоплательщиков. Получается, что те люди, которые в свое время оценили все риски и отказались оформлять валютную ипотеку, теперь должны возмещать валютным заемщикам за их желание сэкономить и нежелание оценить валютные риски.

Таким образом, валютная ипотека имеет риски, связанные с ростом курса валют, от которых может значительно поменяться ежемесячный платеж. Поэтому при оформлении такой ипотеки не стоит сравнивать только процентные ставки, но и нужно предполагать, а что будет, если курсы «взлетят»?

Отличие валютной ипотеки от рублевой.

Условия	Валюта	Рубли
Ставка	Зафиксированная, ниже рублевой	Зафиксированная, выше валютной
Сумма	Может быть больше рублевого эквивалента за счет разницы курсов	Рассчитывается, исходя из дохода заемщика
Платеж	Фиксированный в валюте, но может меняться в рублевом эквиваленте	Фиксированный (при аннуитетной схеме).
Сумма выплат	Рассчитана в валюте, но в пересчете на рубли может меняться	Рассчитана в графике
Продажа залога при невыплатах	Может не хватить на погашение долга из-за возросшего курса	Может полностью перекрыть долг клиента

В какой валюте лучше оформлять ипотеку?

Из очевидных преимуществ валютной ипотеки можно выделить более низкую %-ую ставку, возможность получить бОльшую сумму при том же уровне дохода, общая сумма выплат меньше, чем по рублевому займу. И все это при условии неизменности или небольших смещениях курсов валюты. Она будет более эффективна на коротких сроках, когда есть какая-то возможность предсказать, как себя поведет валюта. На длинных сроках риски возрастают в разы, поскольку даже профессионалы не решаются угадать, что будет с валютой через 10-15 лет.

Рост курсов может привести к значительному удорожанию займа и сделать его не подъемным для плательщика. Исходя из этого можно сделать вывод, что оформлять валютную ипотеку стоит только тем, у кого основной доход приходит в долларах, чтобы быть менее чувствительным к изменениям курсов валюты. В данном случае изменения не повлияют на полную стоимость, и не будет расходов по дополнительной конвертации.

Все эксперты уверены, что ипотеку нужно брать в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Что же делать ипотечному заемщику, если он попал в сложную ситуацию и больше не в состоянии платить ежемесячные взносы. Ежемесячные взносы по валютной ипотеке из-за повышения курса валют выросли в 2-3 раза, а оставшийся долг превысил сумму взятого кредита.

Валютная ипотека: новости на рынке кредитования

12 февраля 2015 г. на официальном сайте Банка России был обнародован проект поправок, которые предполагают возможность реструктуризации долга путем пересчета остатка долга в российские рубли по курсу ЦБ, который был зафиксирован на день оформления договора. При этом кредитор не должен взыскивать с заемщика оплату каких-либо комиссий или сборов. Размер оплаты за пользование средствами будет оговариваться сторонами еще в одном договоре, однако он не превысит 12,2% в год. Реструктуризация проводится после письменного заявления заемщика.

Валютная ипотека: стоит ли брать

Если получится взять кредит в благоприятное время или в стабильной валюте – можно существенно сэкономить. Процентные ставки по менее популярным валютам (иены или франки) могут быть ниже рублевых на 6%. По статистическим данным, в настоящее время ипотека по карману лишь 2-3% граждан.

Чтобы ощутить достоинства валютной ипотеки, можно рассмотреть некоторые расчеты. Большинство банков используют кредитный калькулятор аннуитетые платежей. При этом вся сумма с процентами разделяется на равные взносы, которые заемщик выплачивает ежемесячно. Для сравнения: тот же человек оформил валютную ипотеку в сумме 5 млн рублей на 8 лет под 8,5% годовых. За этот период ему придется выплатить 6 785 606 рублей, переплата составит почти 1 800 000 рублей.

В рублях же клиент берет эти средства на аналогичный срок, только под 11,5% годовых. Переплата составит 2 540 044 рубля. Разница между двумя ипотеками значительная – 754 438 рублей!

Что делать с валютной ипотекой при нестабильном курсе?

Существует несколько возможных решений ситуации:

1. Можно написать заявление банку-кредитору в целях увеличения срока кредитования. Ежемесячный платеж не увеличится, но переплаты по процентам избежать не удастся.
2. Перекредитовать валютную ипотеку в рублевую. Это повысит ставки, но гарантирует, что платежи изменяться не будут, а задолженность не вырастет.

Чтобы перевести в рублевую ипотеку, нужно:

• пройти новую проверку платежеспособности. Иногда это вызывает значительное уменьшение размера рублевого кредита по сравнению с ранее выданным валютным займом;
• осуществить повторную оценку актуальной рыночной стоимости жилья;
• еще раз оформить страхование жизни и имущества;
• заплатить комиссию за выдачу нового кредита и все расходы по его оформлению.

Скорее всего, процентная ставка перекредитования будет выше, чем при оформлении стандартной ипотеки.

Переоформить кредит можно не всегда:

1. Если банк выдал кредит на недвижимость в строящемся здании, перекредитоваться нельзя: невозможно зарегистрировать право собственности на нее, нет объекта залога.
2. Не получится рефинансировать ипотеку, если в соглашении клиента с банком оговаривается запрет на рефинансирование в другом банке.
3. Переоформление может быть невыгодным. После 5 лет выплаты кредита большая часть процентов банку уже выплачена, по факту осталось заплатить только «тело» кредита. Поэтому если остаток по кредиту составляет не более 500 000 рублей, особой выгоды в рефинансировании нет.

Советы

Есть несколько моментов, на которые следует обращать внимание, оформляя валютную ипотеку.

1. Перед тем, как брать на себя долговые обязательства, нужно серьезно отнестись к выбору банка, проанализировать процентную ставку. Она может быть стабильной или плавающей. Второй вариант подразумевает наличие определенных границ, в пределах которых клиент выплачивает проценты. Иногда это вызывает расхождения в ожиданиях: клиент надеется на нижний порог, банк – на высокий. В итоге заемщику это может обойтись очень дорого.
2. Чаще всего первый взнос равняется 30% от стоимости недвижимости. Для привлечения клиентов некоторые банки занижают требуемую сумму. При этом повышается процентная ставка по кредиту, на что обязательно нужно обращать внимание при заключении договора.
3. Если ежемесячные платежи не превышают 40% ежемесячного дохода клиента, то возврат ипотеки не будет представлять для него труда.
4. Оформляя кредит, банки порой рекомендуют заемщикам, кроме стандартных разновидностей страховок, приобрести опциональный полис «на случай увольнения». Стоит этот полис недешево, поэтому следует учесть все «за» и «против». Эксперты предупреждают, что условия выплаты по этой страховке, как правило, не касаются ипотечного страхования. Существуют некоторые ограничения: увольнение должно производиться исключительно по ТК, суммы выплат лимитированные, небольшой период выплат и пр.
5. Не нужно рассчитывать, что банк конвертирует валютный долг по ипотеке в рублевый по докризисным показателям. Вместо этого стоит рассмотреть предложения банка, касающиеся уменьшения размера ежемесячного платежа или кредитных каникул. Нельзя уклоняться от контактов с банком, ожидая передачи кредита более «несговорчивым» коллекторам. Пока не накопился большой долг, лучше все вопросы решать заблаговременно.

Добрый день!

Хочу высказать свое мнение относительно ситуации с валютными ипотечниками. Речь идет о людях, которые взяли ипотеку не в рублях, а иностранной валюте (доллары, франки, йены). В 2008—2009 гг., когда курсы валют были не такими как сейчас, брать ипотеку в валюте было выгодно, поскольку процент по таким кредитам был меньше. Кроме того, банки в некотором смысле провоцировали заемщиков, отказывая в выдаче рублевого кредита. Я так полагаю, что банкам тоже было выгодно выдавать ипотеку в валюте, поскольку стоимость «обслуживания» валюты намного меньше, чем рублей. Такова объективная ситуация. И если человек, скажем, взял тысячу долларов шесть лет назад и платил 26 000 руб. — 30 000 руб., то сегодня его платеж составляет сумму в размере 62 000 руб. (по состоянию на 13.03.2015г.). Возникает вопрос: что делать такому заёмщику, ведь недвижимость, которую он приобретал, находится в залоге у банка? И при известных кризисных явлениях в экономике нашей страны, залоговую квартиру можно потерять, при этом переплатив кучу денег банку.

Тут возникает этическая, социально-экономическая и юридическая проблем. И решение такого комплекса проблем лежит на государстве.

Проблемы такого явления как валютные заемщики

Первая проблема этическая (и даже политическая). Она связана с увеличением территории нашей страны за счет новых приобретённых регионов и последовавших за этим мер экономического давления на Россию, что привело к существенному изменению курса основных валют по отношению к рублю. При этом на государственном уровне оказана поддержка крупному бизнесу и банкам. Были выделены деньги для поддержания банков, в том числе для оказания этими банками поддержки тем же самым заёмщикам. Хотя в свою очередь банки не намерены, по всей видимости «эффективно» пойти на встречу валютным заемщикам. Набор мероприятий по поддержанию проблемных заемщиков, по моему субъективном мнению, может привести только к усугублению ситуации. Поскольку всякие реструктуризации и «каникулы» не являются эффективными механизмами решения вопроса проблемных заёмщиков.

Социально-экономическая проблема заключается в том, что валютных заемщиков порядка 50 000 (такую цифру дают сами заемщики). Времена у нас конечно кризисные, но я надеюсь, что мы всё же живем не в период дикого капитализма и государство не рынок, где учитывается только интерес прибыли отдельных участников финансовых отношений. Не зря же в Конституции прописано, что государство у нас социальное.

Юридическая проблема заключается в том, что закон полностью на стороне банка. На стороне банка и судебная практика. Хотя лично мое мнение, что некоторые случай вполне можно квалифицировать как притворные сделки. Речь идет вот о чем. Заемщик фактически на руки не получает ни рубли, ни валюту; банк производит оплату стоимости недвижимого имущество на счет продавца. Естественно, что оплата производиться в рублях. Ведь в соответствии с положением гражданского законодательства в России принимаются при расчете рубли. Таким образом банк и его клиент-заёмщик совершат некую фикцию, которая направленна на обоснование порядка погашения фактически рублевого кредита по курсу валюты и в зависимости от изменения курса этой валюты. При этом клиент банка не получал валюту на руки и не получал валюту на свой расчетный счет. Все операции с валютой происходили внутри банка.

Еще обстоятельство. Является ли существенное изменение курса валют форс-мажорным обстоятельством. Думаю, что нет. Однако я думаю, что Центральный банк России смог бы очень сильно помочь заемщикам, если бы издал документ, которым определил был резкое падение курса национальной валюты, которое произошло в конце 2014г., форс-мажором. Если бы ЦБ РФ издал такой документ, то, конечно при обращении в суд с определёнными требованиям, заемщик мог бы надеяться на положительный результат.

О возможных последствиях признания сделки недействительной

Ну а теперь о последствиях. Если признать сделку притворной, то тогда будет правильно применить последствия недействительности притворной сделки, что фактически будет означать получение заемщиком денежных средств в рублях по правилам о договоре займа.

Если применять схему с форс-мажором, то тут необходимо будет действовать в соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ и признавать изменение обстоятельств существенными. Но такой порядок действий запустил бы цепочку сложных последствий, которые существенно нарушили бы имущественные интересы банка. Что в конечном итоге привело бы к более сложным и плачевным последствиям, чем те что есть на сегодняшний день.

Конечно каждый случай индивидуален, и тем ни мене сегодня я не вижу юридического способа решения проблемы валютных заемщиков. Естественно мы не рассматриваем случай банкротства физического лица (это станет возможен в ближайшее время).

Единственный выход из этого сложного ипотечного кризиса мне видится в принятии одного из нескольких законопроектов, которые находятся в настоящее время на рассмотрении в Госдуме, и которые призваны решить эту проблему одним из компромиссных способов.

Надеюсь, что эта сложная проблема будет решена эффективным вмешательством государства. Ну а пока валютные ипотечники собираются свою «армию» и уже проводят митинги и пикеты по всем крупным городам России.

Считается, что сам термин «ипотека» появился ещё в Древней Греции, в начале VI века до нашей эры. Согласно историческим данным, под понятием «ипотеки» греки подразумевали внесение кредитору залога в виде своего земельного участка. В свою очередь на заложенной земле заёмщика устанавливался деревянный столб, надпись на котором гласила о том, что земельный участок заложен. Как раз этот самый стол и называли в народе «ипотекой». В настоящее время ипотека представляет собой кредит на покупку недвижимости. Ипотечные кредиты сегодня выдаются в следующих валютах:

• Рублях;
• Долларах;
• Евро;
• Швейцарских франках;
• Японской Йене.

Кроме того взять можно при помощи таких специалистов как брокеры . За их услуги нужно будет заплатить энную сумму денег, но зато эти специалисты найдут ту квартиру или дом, которая вам подойдёт и расскажут какой банк лучше выбрать. Последнее будет как нельзя актуально, если вы не знаете в банке при отсутствии высокого дохода.

Каким рискам подвергается заёмщик, если берёт кредит в иностранной валюте

Кредит в любом случае всегда связан с определёнными рисками. Однако если кредит был взят в иностранной валюте, то риск увеличивается в несколько раз . Рассмотрим конкретный пример, девушка взяла в 2008 году ипотечный кредит. По тем временам кредитная сумма составляла 3 000 000 рублей. Она внесла первоначальный взнос в размере 20% от стоимости квартиры. По кредитному договору квартира стоила всего 3 000 700 рублей. После того, как прошла волна международного финансового кризиса, курс валют значительно изменился. В связи с этой резкой сменой курса, сумма кредитного долга перед банком у девушки увеличилась до 500 300 рублей. Получается, что сумма долга переросла стоимость самой квартиры. Что же ей делать в данной ситуации?
Во-первых, даже из такой сложной ситуации можно найти выход. Главное, не паниковать. Во-вторых, помните о том, что банк всегда может пойти на уступки. В-третьих, следует переговорить с банком по поводу рефинансирования данного кредита (перевести валютный кредит в национальную валюту). Однако в этом случае вероятней всего девушка будет платить кредит в рублях по существующему на тот момент текущему курсу и по рублёвым кредитным ставкам. Итак, в идеале схема действий должна быть следующая:

1. Следует провести независимую оценку залоговой квартиры (учитывая сумму ремонта и затраты на материалы);
2. Переоформить кредит в Японской Йене в рубли (учитывая новую сумму экспертной оценки квартиры и сумму первоначального взноса);
3. Пересчитать уже выплаченную банку денежную сумму в процентном соотношении к телу кредита ( — эта та сумма, которую заёмщик берёт в долг у банка);
4. Пересчитать вместе с менеджером банка новую сумму процентов и рефинансировать старую.

Формула расчёта будет выглядеть следующим образом:
Оценочная стоимость по экспертной оценке – Сумма первоначального взноса – Уплаченная сумма по процентам банка = Пересмотренная сумма кредита.

Подобным образом стоит поступить и с кредитом, который был взят в швейцарских франках. Кроме того, Банк Москвы разрабатывает в свою очередь и другие способы оказания помощи своим заёмщикам. Представители банка уже работают над специальной банковской программой . Так что скоро подобные вопросы перестанут быть актуальными.

В какой валюте выгодней брать кредит

Согласно данным статистики, около 15% заёмщиков берут ипотеку в американских долларах . Но правильно ли они поступают? Получается что ситуация с иностранной валютой напрямую зависит от экономической и политической стабильности страны. Так, если в зарубежных странах будет изменяться политическая или экономическая ситуация, то курс иностранной валюты может, как подниматься, так и опускаться, как в случае с Японской Йеной (две волны кризиса и землетрясение в Японии пошатнули экономику страны). Поэтому, учитывая нестабильность иностранной валюты, идеальным вариантом будет ипотечный кредит в национальной валюте. Даже если, например, вы собираетесь взять в долг у своего знакомого, то лучше брать данный займ в рублях. В этом случае будет происходить менее болезненно.

В заключении хотелось бы заметить, что никто не может на несколько лет вперёд с 100% точностью спрогнозировать экономическую стабильность той или иной валюты, поэтому перед тем, как взять ипотечный кредит в иностранной валюте, трижды подумайте над возможными последствиями. Но если вы всё же никак не можете определиться с выбором желаемой валюты для кредита, а деньги нужны срочно, то можно обратиться в небанковское учреждение — , где вам дадут нужную ссуду под залог.